独家|“金九银十”郑州房价不涨反降，买房需当心“捡漏”陷阱

降价氛围从未如此浓厚，买还是不买？

今年8月底，郑州四环精装修住宅价格已经跌至1万元/平米以下。2016年6月，郑州绿地城项目首次开盘，成交均价9400元/平米，2020年8月，绿地城工抵房带装修9900元/平米，一万定房、3万网签、首付分期；主城区价格也不断下探，三环内的名门橙邦，特价房已经从每平米一万四降价到一万三、一万二再到11XXX元。

四年来的涨幅如同黄粱一梦中的幻影，再考虑到货币的购买力下降和通胀因素，不涨价已经是降价了。

9月中旬，河南省房地产业商会会长闭门会上，多家河南房企掌门人表示：降价促销弊大于利，不带头降价。此举备受争议，有媒体直指其涉嫌行业绑架。根据易居研究院的数据，“金九”郑州新房市场成交面积同比下滑22%。

十一黄金周，市场依旧不温不火。360房产统计，10月1日至7日郑州新房总成交量不足2000套。

不降价联盟缔结满月：郊区跌无可跌，主城价格震动

河南龙头房企不降价联盟刚成立就面临分崩离析。“金九银十”房企纷纷打响促销战，光明正大或者偷偷摸摸地降价打折，特价房已经是项目标配，零首付、首付分期、送车位等也屡见不鲜。

上班族潘贝贝筹划买房已经大半年了，她近期考察过融创大河辰院、谦祥钱隆城、绿都青云叙、和昌优地等多个楼盘，表示各家售楼部都是门可罗雀，看房的人三三两两。“0首付、组合贷、买房送车，优惠五花八门。”

金水北的华瑞紫金嘉苑特价房12000-13000元/平米，以超高性价比成功跻身“网红盘”，市中心的泉舜上城推出小户型特价房，每平米15000元，比原来的销售单价下降2000-3000元。

在南龙湖，最焦灼的要数龙湖、雅居乐、正商三家房企，它们曾在2018年拍下地王。这三家拿地的楼面价在6100元-7500元/平米之间，市场预测项目盈亏平衡点是均价1.2万/平米以上。目前，三个项目均价都只有9000元/平米左右。

业内人士透露，郑州郊区的新房价格已经跌回到三年前，跌无可跌。南龙湖的雅居乐楼盘，按照现在的价格销售，算上建安、资金成本，预计销售完毕，将会亏损7个亿。

郑州房价的“天花板”北龙湖也摇摇欲坠。碧源荣府在售房源均价4.5万元/平方米，销售人员表示，目前有一批特价房单价最低至2.8万元/平米，而该楼盘在2017年拿地时楼面价已经达到约2.4万元/平方米。

“2019年时郑州楼市下行，降价还只是四环外区域的局部情况。今年开始，降价趋势已经蔓延郑州所有区域，尤其7月份之后，市场越来越艰难。”一位地产高管说。

“三条红线”高压之下，房企弃利润保销量

历经2016年的暴涨，2017年、2018年的调整回落，2019年的疲软，郑州房地产市场已经进入了横盘震荡期。值得一提的是，郑州新房开盘去化率连续三四年下滑，这一现象与郑州楼市的调控周期吻合。

郑州楼市自2016年调控以来一直政策严格，既“限购”又“限贷”。今年6月以来，郑州主城区及郑东新区等先后出台了购买商品房“契税补贴”的暖市政策，税补最高可达20%，但依然收效甚微。

毕竟，即便是改善性需求，购房者如果不卖掉手里的房子就没有购房资格，这显然不是降价促销或者给予购房优惠政策就能解决的。

众所周知，8月份以来，房地产市场再度收紧融资政策，根据“三条红线”（剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%和现金短债比不得小于1倍）触红情况明确房企举债标准，如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债；如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%；碰到一条线，负债年增速不得超过10%；三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。

数据显示，今年房地产的到期债务约1.46万亿。借新债还旧债的路子已经逐渐走不通了，房企的资金链压力普遍加大，只能寄希望于加快销售回流资金。保利润还是保销量？开发商们只能选择后者。

有真降价也有真噱头，盲目“捡漏”可能入坑

房子降价的背后闪现着开发商的促销套路身影。

郑州的降价盘基本都在远郊区，三四环之间，地铁不通、学区空白、设施薄弱，优质盘的特价房大都存在房源位置不佳或者户型不佳的情况。

“城市外围的楼盘确实在降价，很多楼盘也都有特价房，但是好楼层、好位置还是降得很少。二环的万科世曦均价17500元/平米，国庆期间靠近高架或者低楼层的特价房低于1.6万元/平米，但还需要看楼层的具体位置，一房一价。”潘贝贝表示，很多降价的房源还会把精装房改成毛坯房。

今年6月中旬，金水区和昌优地开盘，精装修均价在18000元/平米，9月底推出毛坯房，均价15500元/平米，但精装房源可以拥有河南省实验中学思达外国语小学入学名额，毛坯房源则是按片划分的学区。

总而言之，低价房的缺陷林林总总，除了楼层限制、装修和学位区别，有的是非成套住宅，有的是特定不工整户型，有的是小地块、小开发商，有的卫生间没窗户，还有的需要全款。

房价降了是好事，也要看到隐藏的风险，比如产品降级的风险、教育承兑的风险、交付降标简配的风险和不能如期交房的风险。谨记客观规律：房价涨了，房子品质未必会提升，但如果价格大幅度下跌，房子品质一定会下降。

如果看到销售人员博眼球的“捡漏”“打折”就脑子一热买了套房，可能不小心就被套牢在坑底。房子不是普通的消费品，买贵不买差，它可能涉及到一个家庭几十年的理财规划，一着不慎满盘皆输，千万不能光图便宜。

郑州的房价还会大起大落吗？在目前国内构建双循环的背景下，刺激内需成为最大考量，房地产调控政策恐怕很难有大的松动。但稳房价不等于降房价，希冀把市场四年来涨上去的价格全部吐出来纯属痴人说梦，客观规律也不可能允许。

贝壳研究院高级分析师潘浩称，降价并不能创造大量需求，只能短期消耗现有市场。在买卖双方趋于理性的情况下，市场出现大范围降价潮的概率较小。

对于刚需一族来说，如果价格优惠、需求相符，那么当下永远是买房的最佳时机。（财经豫言 王聪儿）