上热搜的乳山海景房，到底魔幻在哪

你听过海景房吧，那你听过威海乳山海景房么？

你第一次听说这个地方的房子是在什么时候，什么背景下有人和你说这里的房子，他们是怎么想你描述那里的？

如果你曾经听过这个地方，可能你还不知道他有多魔幻。

我第一次听说这个地方大概是08年，那个时候我刚入行，每天在上海的中山公园就有人递着单页，问你要不要买海景房，专车接送。

我仔细一看，好家伙在山东，还是在威海。

一般这种单页隔三差五就会有小哥递上来一次，我万万没想到2020年了，这个地方的房子又上热搜了，

从上个月的“山东乳山海景房低至每平米1800元”，到最近的“长沙游客被强制在乳山买下41万海景房，不买房不让睡觉”。

似乎这些年，乳山早就和“暴跌”“白菜价”“炒房团”划上了等号。

这个地方到底发生了什么，为什么都十几年了为什么什么都没有变化，哪怕是房价也是如此。

好巧不巧，我司90后软妹子小鱼，爸妈就在早些年买了乳山的房子，她和我描述了下买完房子之后在那边的情况。

2015年花20万买了一套三线乳山海景房，作为家族式的度假养老居所。

小鱼父母跟着亲戚一起去乳山买的房子，亲戚是和看房团一起来的，觉得特别不错，就推荐了小鱼的父母也过去买。

单纯从现场拍摄的照片来看其实还不错，房子干净天空很蓝。

当初被宣传的噱头打动：空气质量好，含有某种微量元素，可以延缓病情，对身体有益...... 可以说，主打中老年人市场的乳山海景房，一番宣传完全戳中许多父母的痛点。

一套便宜的，离家相对近的海景房，似乎是不错的选择。因为不用花费很多钱，就可以面朝大海，颐养晚年，还能和亲戚家人团聚。

但在乳山银滩有这么一个规律，很多购房者买了5年之后，就会开始卖掉手上的海景房。

小鱼的父母也是如此，去年以17万的价格，转手给了下家，虽然亏了3万，但是用他们的话来说：“有人买就不错了。”

因为他们知道，十年前乳山海景房是什么价现在还是什么价，能保本的都是幸运，亏个几万是常态，身边的亲戚朋友没能卖出房子，比比皆是。

乳山好歹也是国家4A级景区，还曾获得“联合国最适合居住的地方”第二名，买一套假期去海边消暑养老，它不香吗？

确实，作为一个北方沿海城市，乳山的海景还是不错的，也能满足很多中老年人，面朝大海度过晚年的居住梦想。

可他们的子女却不这么想。

而压倒这些中老年人最后一颗稻草，不是自己，往往就在于：他们的儿女多为年轻人，根本无法适应威乳山的生活。

一个至关重要的核心就是，这么多年过去了，这个城市的配套在如今日新月异的时代中没有根本性变化。

首先是交通异常的不方便

没有都市的繁华与便利，没有同龄的朋友，交通不方便，机场，高铁，轮船基本与这里无缘，外地人如果想要去到乳山，没有飞机直达的只能坐高铁。

从上海出发，要到徐州中转，整个过程耗费20个小时。

全国其它更远的城市，有些甚至连直达的火车都没有，只能坐飞机到山东威海，到了威海仍需要转乘火车2小时才能到乳山。

都是奔着休闲放松的目的去的，谁会愿意在路上这么折腾。

对于大海的新鲜劲儿，都会过去。如果没有完善的配套，将无法长久居住。

其他配套也是同样滞后。

除了交通不发达， 在乳山商业形态只有两种，一种是海鲜集市，每天早上才有，另一种是生活超市。

医院最近的只有乳山市第二人民医院，还有距离12公里的乳山市人民医院，中医院，其他的都是寥寥的几个卫生院。

还有，乳山作为一个北方城市，冬天竟然没有供暖，到了气候寒冷的冬天，人更不愿意来了。

小鱼眼里乳山唯一吸引她的地方银滩，这几年维护得也并不好。

水中海藻无人清理，走在路上竟然还有海鲜腐烂的臭味，房子常常会发霉潮湿...这大概是很多城市海景房无法回避的缺点。

乳山没有什么旅游产业，银滩平时除了本地人，就是候鸟型过来度假的老年人。

他们也只会在孩子放假五一国庆的时候，偶尔会来住一住，其他时间房子基本都是空置的。

人口潮汐式的流动，导致了这座城市的消费市场量级是比较小的，所以公共配套发展不起来，人越来越少......形成一个恶性循环。

所以，乳山海景房的房价上不去，很大程度上并不是所谓炒房客的原因，而是在于它自己根本就没有真正留住，那些想要在这里长久居住的人。

另外，这个城市自身的经济能级也在这十多年间没有很大的提升。

《乳山年鉴》统计数据中披露了这样的数字：从2000年到2005年，乳山房地产投资总额从8800万元猛增至7.53亿元。

2007年，乳山全年共完成房地产投资35亿元。此后一直保持高位运行，2010年完成投资33.1亿元。

十年来不断的盖楼建房，20公里海岸线上，大大小小建设了超过200个海景房项目，多到甚至可以装下乳山市的所有人口。

由于过度开发，越来越多的房子积压，乳山海景房产业逐渐开始变得不景气。2011年之后，《乳山年鉴》不再透露年度房地产销售面积和金额情况。

在很多北方人眼里，乳山鬼城已经是一个见怪不怪的新闻，这些年拉人的旅游看房团开始蔓延到其他南方城市。

这样颓势没有变好的势头，因为除了供应过量，乳山的人口，还在不断的被其他城市虹吸。

乳山和鹤岗一样， 是个典型的人口收缩型城市，2019年乳山市共有54.2万人，要知道21世纪初的2001年，乳山市人口接近60万人。

这说明整个21世纪，乳山市人口一直是负增长的态势，人口已经连续十年的流出了。

另一组数据是，2019年乳山市出生人口2856人，死亡人数5570人，这样的负增长，完全没有停下来的势头。

（数据来源：2019乳山市发展公报）

乳山作为山东的地级市，城市没有产业支撑，年轻人只会源源不断地奔赴各个一线城市和沿海城市寻找更好的工作和发展，当人口面临着山东其他城市的虹吸，城市没有了人，房子自然也就不那么值钱了。

我们是试着搜索一些二手房数据。

一边是4000-5000元/平，最低还有1800元/平，便宜一半都不止的二手房价，这才是能够体现乳山房价的最真实数据。

（数据来源：安居客）

这背后是因为大量的二手房在抛售，同时还在从全国源源不断的带看房团买新房，导致二手房价格上不去，新房倒是越来越贵。

但是你或许会好奇，这里的房子都是怎么卖的。

作为山东威海管辖下的一个地级市，乳山海景房所在的银滩，周围活跃着1000多家中介，其实如果只是服务于本地人，这样的门店数量远远超出了需求。

但是乳山一直做的是全国的生意 ，这里的房子大部分是被外地人买走了。

这么多年他们组织旅游看房团的卖房模式还是没有改变，那就是以旅游为名义组织各种看房团。

早年间有很多威海海景房看房团，先是由周边的济南，北京，天津等大城市开始，慢慢覆盖到全国各地。

并且乳山本地的中介，有一套专门针对外地游客的卖房模式：只接待外地过来的看房团，散客不接待。

跟着大巴来看房的游客，每天的行程都给你安排得满满的。先是观光威海海景，然后大巴车开到乳山，参观售楼部。

对于喜欢大海和自然，耳根子软，很可能受到氛围额的影响， 就付了那几万元的定金，最后把一套海景房全款买下来。

自己买了之后，还会介绍给身边的亲戚朋友，很多外地人都是一大家族买在同一小区，作为自己家族式群居的小区而存在。

这样的销售模式，导致如今乳山畸形的房价结构。

所以现在乳山的一手房楼市是这样的，一边是频频破万的新房。

（数据来源：诸葛找房）

但是给到渠道方的佣金点数则是非常的高的。

在楼盘无本地客户，全靠外地代理商输送客户销售艰难的情况下，代理商趁机拉高代理点数。目前平均返点加溢价基本在总房价的20%左右，甚至还有25个点。

这也是为什么一直各个地方的单页就没有断过，无非是利益驱动而已，所有的努力可能卖掉一套就全回本了。

好了，既然这么不合理，但是另一个深刻的话题就是，为什么可以一直持续十多年。而且我敢说哪怕现在被爆出来了，后面乳山的房子可能还是会这样的模式下继续销售。

为什么？

因为是客群决定的。

摸排过去哪里买房的人，年龄大多在50多岁到60岁左右的中老年人。这些老年人如今在经历人生一个重要的选择。

一边是自己的子女开始要买房结婚，但是家里的资产积蓄不足，最大的财产可能就是现在自己和儿子住的老破小。

如果子女要结婚，大概率会卖掉自己的房子给他们作为首付买房结婚。

但是与此同时，他们也开始规划自己的未来，他们自己住在哪里。

往常都会有两个选择，一个是和子女住在一起，住在他们买的新房里，第二是去养老院或者养老社区。

很明显，这两个都会遇到阻力。和儿子儿媳住在一起，婆媳关系怎么处理。住到养老院，街坊邻居怎么看自己，自己心里那关能不能迈过去。

而在这个时候如果有人递上来一个单页，和你说有个地方有山有海，空气清新，还是景区，房子还不贵，十几万就能买一套。

作为老人家会不会心动，或者你想想老人家会不会心动。

住的体面了，代价还不大，好像也完美解决了现在的各种问题。

再加上边上有人叔叔阿姨甜甜的喊着，告诉你可以免费旅游，去看了再说之类的，我想愿意去那里看一看的老人家不在少数。

而真到了现场，各种套路利诱的方式，想想就知道上的一定是圈套。

哎哎哎，其实这种模式和我们日常看到的保健品啊，旅行团啊都差不多，之所以很多人屡试不爽，也许是真的目前这么一群老年人的现实近况导致的。

而真住过去的结果就是

哪怕是这片海，也没想象中的那么好。

所以怎么说呢，其实有一个很好的解决方案就是：当爸妈想要去哪里买房的时候，子女陪着一起去。

年轻人对一个城市的判断虽然可能也没那么专业，但也不至于那么离谱，便捷程度以及城市能级大概都有判断，对于渠道方是否使用套路也多少知道。

再不济在老人做决定的时候身边有一个人，总不至于被别人牵着走。

说到底，老人孤独无助的时候，不就是希望子女能在身边么。