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法官以案说法 教你正确签合同


来源:河南法制报

在经济活动中,签合同是大家较为关注的话题,因为一份合法、完整的合同不仅可以有效保护当事人的权益,而且可以制约不诚信行为。那么,在实际生活中,当我们需要签订合同时,该注意哪些事项呢?近日,记者探访了南阳市中级法院民三庭的法官,请他们结合司法实践给大家说说合同中的那些事儿。

原标题:讨要欠款起诉后发现没资格

在经济活动中,签合同是大家较为关注的话题,因为一份合法、完整的合同不仅可以有效保护当事人的权益,而且可以制约不诚信行为。那么,在实际生活中,当我们需要签订合同时,该注意哪些事项呢?近日,记者探访了南阳市中级法院民三庭的法官,请他们结合司法实践给大家说说合同中的那些事儿。

1

合同主体要看好

【案情回放】

2016年7月,南阳市某吊顶门市部与某装修公司南阳分公司签了一单生意。合同约定,由某吊顶门市部为某装修公司中标的某建筑提供房屋吊顶工程。

工程结束后,双方进行了结算,某装修公司南阳分公司共欠某吊顶门市部工程款28万元,双方约定三个月内付清工程欠款。但约定时间到期后,某装修公司南阳分公司仍未依约履行付款义务。某吊顶门市部的经营者陈某以自己的名义向法院提起诉讼,要求某装修公司南阳分公司支付欠款。法院一审以陈某并非合同主体,以及某装修公司南阳分公司并非独立的法人为由驳回了陈某的起诉。

陈某提起上诉,南阳市中级法院通过调解,最终在陈某作出适当让步的情况下,某装修公司向其支付了工程款。

【法官提醒】

我国法律规定,法人非依法设立的分支机构,或者虽依法设立但没有领取营业执照的分支机构,以设立该分支机构的法人为当事人,分公司不具有法人资格,其民事责任由公司承担。个体工商户有字号的,以营业执照上登记的字号为当事人。该案中,陈某经营的某吊顶门市部系有字号的个体工商户,起诉时应以字号作为原告。某装修公司南阳分公司系非法人机构,且未领取营业执照。陈某主张权利时应以其经营的字号为原告、某装修公司为被告进行诉讼活动。

法官提醒,合同主体是合同最为关键的要素之一。签订合同时,如果对方主体是自然人,要主动核实并复印保存其身份证件;如果对方是法人,要到工商部门查询其工商注册资料并实地考察其生产经营情况;如果对方是非法人组织,还要进一步了解其承担民事责任的能力情况。

2

合同内容要明确

【案情回放】

2015年5月,唐河县的刘老师与某房地产公司签订了一份购房合同。合同约定,某房地产公司将其开发的某小区的房屋一套售与刘老师,并约定“待买受人房款全部付清时,出卖人交付房产证给买受人”。当月,刘老师就把全部房款交给了某房地产公司,但该公司一直未履行办理房产证的承诺。2017年,刘老师向法院提起诉讼,要求某房地产公司为其办理房产证。

某房地产公司在答辩中称,未办房产证的原因是刘老师未缴纳专项维修资金、契税等相关税费。刘老师称,当初该公司曾口头承诺,这些费用不用自己出,现在再以此为由抗辩,完全是不遵守承诺。法院最终以刘老师未按法律规定缴纳相关税费为由,驳回了其诉讼请求。

【法官提醒】

根据契税暂行条例、住宅专项维修资金管理办法及房屋登记办法的规定,办理房产证所需的契税、住房专修资金、登记费应由房屋买受人负担。由买受人支付该三项费用也是房屋买卖合同中的交易习惯。我国合同法还规定,合同有约定的遵从约定,没有约定的依据法律规定和交易习惯。

该案中,虽然合同约定“待买受人房款全部付清时,出卖人交付房产证给买受人”,但并未明确办理房产证的税费由谁承担,故应根据法律规定和交易习惯来确定。因此,法院判决刘老师败诉。

法官提醒,签订合同除应采取书面形式外,还应对合同内容特别是履行方式及权利义务进行无歧义的明确约定。以口头、短信等形式变更约定时,也要及时签订确认书或补充合同。

3

合同标的要审查

【案情回放】

2016年春,孙女士与陈先生签订了一份购买厂房的协议。协议约定,孙女士先期支付陈先生购房款200万元,陈先生交付厂房。待厂房过户后,孙女士支付剩余的100万元。孙女士如约支付了前期费用,对厂房进行了改造并投入生产,可陈先生却迟迟未提出办理过户手续的事儿。于是,孙女士诉至法院。法院经审理发现,早在双方签订协议之前,陈先生已将该厂房抵押给某银行办理了贷款,且贷款未还,根本不能过户。之后,孙女士追加某银行为第三人参加诉讼。最终,法院判决孙女士先代陈先生偿还银行贷款100万元,然后再由银行和陈先生协助孙女士办理厂房过户手续。

【法官提醒】

我国担保法规定,抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。该案中,陈先生在转让厂房之前,已将厂房进行抵押,且其在转让过程中未通知抵押权人,也未将抵押情况告知孙女士。考虑到厂房升值及孙女士已实际使用等情况,法官在征得某银行及孙女士同意的情况下,作出上述判决。

法官提醒,在买卖合同中,一定要对合同标的物进行详细查验,确保标的物无纠纷、无争议、产权明晰无瑕疵,同时对需要进行过户登记的房屋、车辆等,一定要到登记机关对标的物现状进行查询,交付价款之前,最好还要对标的物进行预登记,避免因审查不细而人财两空。

4

合同约定要无歧义

【案情回放】

2015年2月,某设备公司与某生产公司签订了一份产品订货合同,约定由设备公司向生产公司提供一批机器,合同总标的1380万元,分两期进行,每期供货后3个月内,生产公司向设备公司支付货款,否则按合同最高额计收违约金。之后,因生产公司未按约定支付第二期货款,设备公司向法院起诉,要求对方除支付690万元的第二期货款外,另需以1380万元按照月息2%计付违约金。庭审中,双方对“按合同最高额计收违约金”的理解存在较大分歧。设备公司认为最高额包含两层意思,一是合同标的的最高额,二是利息计付方式的最高额。生产公司却认为,合同当期的最高额是690万元,双方未约定利息计付标准,应按银行利率计算。因双方所签订合同为设备公司提前拟定的格式合同,法院最终判决生产公司十日内支付货款690万元,并按照银行同期贷款利率计付利息。

【法官提醒】

合同法规定,如果合同双方对合同条文的理解存在分歧,应首先从合同的目的、交易习惯等进行确定,如仍不能确定,应作出不利于制式合同提供方的解释。法官提醒,合同涉及民事权利义务的处分,其中暗含较大经济利益,出现违约的风险较大。签订合同时,应对违约责任作出明确约定,相关约定切忌含糊其词,否则很容易产生纠纷。

5

霸王合同不可取

【案情回放】

2007年11月29日,屈某从某房地产公司购买商品房一套,房价总额为50万元,并签订了商品房买卖合同。合同约定:出卖人在2009年12月31日前将经验收合格的商品房交付给屈某使用,并在交付使用后的90日内办理房屋权属登记,如违约按已付房款的0.1%支付违约金。合同签订后,屈某依约履行了付款等义务。2009年12月,某房地产公司将房屋钥匙交给屈某,但直至2016年屈某起诉时,该房地产公司尚未协助其办理房产证。诉讼中,某房地产公司主张可按照合同约定支付违约金500元。屈某认为,该违约金条款属于霸王条款应属无效。法院审理后认为,双方合同约定违约金数额过低,应予以调整,并酌定按照房款总额的1.5%调整为7250元。某房地产公司提起上诉,二审法院维持原判。

【法官提醒】

合同法规定,采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。该案中,某房地产公司所提供的格式合同所约定的延迟办理房产证的违约金明显违背了公平原则,当事人在诉讼中要求调整的,法院可以依法予以调整。

法官提醒,合同虽然尊重当事人的意思自治,但这种意思自治必须以不违反法律强制性规定和公平合理为基础,恶意利用自己的强势地位所订立的合同,不会得到法院的支持。

6

无效合同法律不保护

【案情回放】

2015年7月,某矿产品公司与某采矿公司合作开展采矿事宜,双方签订了一份劳务合同。合同约定,矿产品公司对双方意向矿坑进行投资经营,并负责采矿前期的投资及施工费用230万元,采矿公司负责协调职能部门并处理矿区群众纠纷。所产生利益双方按照4∶6的比例分成。合同签订后,矿产品公司依约进行了前期投资。2016年4月,双方在生产过程中发生纠纷,经协商另签订了一份矿坑转让协议,约定采矿公司三个月内支付矿产品公司260万元,逾期按月息2%支付利息,矿产品公司退出经营,矿坑由采矿公司自负盈亏。后采矿公司未依约支付该款项,矿产品公司诉至法院。南阳市中级法院经审理发现,矿产品公司与采矿公司均未取得涉案矿区的采矿权,遂判决认定双方所签订的劳务合同及矿坑转让协议无效,采矿公司返还矿产品公司前期投资的230万元。

【法官提醒】

我国合同法规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。开采矿产资源需获得批准并申领采矿许可,这是法律的强制性规定。该案中,矿产品公司与采矿公司所签订的两份合同,虽名义上不涉及矿产开采,但实际处分的却是矿产的开采问题,两个合同本身也存在着“以合法形式掩盖非法目的”的情形,因此这两份合同均属无效。

法官提醒,若合同无效,因该合同取得的财产应当予以返还;当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,因合同履行所取得的财产还需收归国家所有或者返还集体、第三人。合同无效的前四种情形较好掌握,第五种情形要求合同签订方,在签订合同时一定要对合同内容可能涉及的法律、行政法规进行了解,看是否违反了强制性规定,违法的合同一定不要签。

7

瑕疵合同可撤销

【案情回放】

2016年8月,孙某等人拿着一张借款抵押合同找到张女士,说张女士的丈夫陈某欠其20万元,陈某与其签订了该抵押合同,约定用陈某和张女士共有的一套房子作抵押,并且陈某已在该合同上签字,需要张女士也进行签字确认。张女士对此产生怀疑,便与陈某联系。陈某在电话中说“做生意赔了,让签字就签吧”,然后就挂了电话。在孙某等人的一再要挟下,张女士最终签了字。当晚,陈某回家后,经张女士追问,陈某才说了实话。原来,这20万元是赌债,当时陈某被限制了自由,如果不签字就回不来了。于是,张女士向法院提起诉讼,要求撤销自己及丈夫与孙某所签订的抵押合同。法院查明案件事实后,对该合同予以撤销。

【法官提醒】

合同法第五十四条规定,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。该案中,张女士和丈夫陈某在受到胁迫的情况下,违背真实意思签订了借款抵押合同,该合同属于可撤销合同的范围。

法官提醒,通常情况下,对受到胁迫或者乘人之危签订的合同,受害方往往没有勇气或者不知道到法院要求撤销。我国法律规定,具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的,撤销权消灭。如果等待对方主张再去抗辩,就晚了。(记者王海锋通讯员王彬)

[责任编辑:魏新沛]

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