三季度50城租金收益率下滑 房地产调控仍需高压

报告：三季度50城租金收益率下滑 房地产调控仍需高压

0月17日，上海易居房地产研究院发布《50城租金收益率研究报告》。报告显示，今年3季度50城租金收益率为2.6%，环比减少6%，同比减少19%。租金收益率环比数据持续下滑。今年3季度50城租金收益率中，排名前4位的城市租金收益率达到3.7%及以上，其中排名第1的哈尔滨达到4.0%，而排名垫底的厦门仅为1.0%。

易居研究院研究员赖勤认为，租金收益率持续下滑，这主要是由于房价涨幅过大，租金上涨速度小于房价上涨速度。房价与租金背离，说明房价存在一定程度的泡沫。所以从租金收益率的角度来看，现有的调控政策短期内不应该放松，房地产调控仍需高压。全国尤其是三四线城市的楼市热度预计还将持续一段时间，因此预计今年租金收益率仍将下滑，明年下半年有可能企稳。

报告主要有以下几部分组成：

房屋租金收益率，是指一套房屋的年租金收入与房屋价值的比值。租金收益率是衡量投资收益的重要指标之一。商品具有使用价值和价值，使用价值决定价值，价格反映价值，但有时候价格会偏离价值中枢，比如房价在某些时间会过高，出现泡沫。租金反映房屋的使用价值，是市场的真实需求。因此可以通过租金收益率来反映房租与房价的偏离度。

报告全文：

一、50城租金收益率概况

今年3季度，根据城市房产网的数据，50个典型城市租金收益率为2.6%，环比减少6%，同比减少19%。租金收益率环比数据持续下滑，这主要是由于房价涨幅过大，租金上涨速度小于房价上涨速度。另外，同比数据的下跌也具有相同的逻辑。

图1 50个典型城市租金收益率

数据来源：城市房产网、易居研究院

二、三类城市租金收益率比较

从2016年2季度以来，二线城市和三线城市的租金收益率较为接近，并且具有相同的下降趋势，从2016年2季度的3.4%下降到今年3季度的2.7%左右。相比于二线城市和三线城市，一线城市的租金收益率更低， 今年维持在1.5%左右，走势较为平稳。

今年3季度，4个一线城市的平均租金收益率为1.5%，环比下降5%，同比下降20%；31个二线城市平均租金收益率为2.6%，环比下降6%，同比下降20%，二线城市的租金收益率持续下降；15个三线城市租金收益率为2.8%，环比下降7%，同比下降17%，租金收益率为近6个季度的最低值。

具体城市看，北上广深4个城市环比增幅分别为12%、-8%、-13%和-6%，同比增幅分别为-11%、-16%、-35%和-9%。这4个城市的租金收益率相比于去年同期，租金收益率仍然是下降的，这主要是因为楼市调控政策出台后,“由售转租”的情况大幅度增加，并且由于二线城市吸引人才的优惠政策和一线城市房价暴涨，导致部分人撤离一线城市使得租房需求减少，供求关系的变化导致租金有了一定程度的下降，而房价同比仍然是正增长，因此造成了租金收益率下降。

三、50城租金收益率排序

对今年3季度全国50个典型城市租金收益率进行排序。从排行中可以看出，排名前4位的城市租金收益率达到3.7%及以上，这4个城市分别为哈尔滨（4.0%）、西宁（3.9%）、乌鲁木齐（3.7%）和长春（3.7%），它们是西部或东北的弱二线城市，过去一年房价涨幅不大，并且租金较为平稳，因此租金收益率较高。租金收益率最低的5个城市分别为厦门（1.0%）、天津（1.3%）、石家庄（1.3%）、上海（1.4%）和深圳（1.4%），这几个城市多为一线城市或强二线城市，它们的房价水平远超租金水平，并且近几年房价涨幅大于租金涨幅。

表1 50个典型城市租金收益率

数据来源：城市房产网、易居研究院

对3季度全国50个典型城市租金收益率的环比增幅进行排序。从排行中可以看出，增幅较大的5个城市分别为三亚、北京、南京、乌鲁木齐和天津。北京和天津租金变化不大，主要是房价下降导致了租金收益率的上升。

从环比跌幅数据看，包括温州、西安、成都、广州和洛阳等城市有明显下跌。对于西安、成都和广州来说，之所以租金收益率下滑，和房价快速上涨不无关系。

对3季度全国50个典型城市租金收益率的同比增幅进行排序。从排行中可以看出，同比增长的只有锦州。在本轮房价上涨周期中，锦州房价涨幅较小，成为了唯一的租金涨幅跑赢了房价涨幅的城市。

从同比跌幅的数据看，同比跌幅最大的5个城市为济南、石家庄、广州、天津和成都。这主要是由于这5个城市在过去的一年房价上涨太多，从而导致了租金收益率下降。

四、50城租金收益率趋势

从Global Property Guide、CoreLogic和Zillow等披露的租金收益率来看，伦敦3%左右，纽约4.7%左右，洛杉矶5.7%左右，东京4.3%左右，大阪6.0%左右，与之相比我国的租金收益率处于较低水平，说明我国租金与房价的背离度较高。

租金收益率持续下滑，这主要是由于房价涨幅过大，租金上涨速度小于房价上涨速度。而租金反映房屋的使用价值，是市场的真实需求，房价与租金背离，说明房价存在一定程度的泡沫。所以从租金收益率的角度来看，现有的调控政策短期内不应该放松，房地产调控仍需高压。全国尤其是三四线城市的楼市热度预计还将持续一段时间，因此预计今年租金收益率仍将下滑，明年下半年有可能企稳。

附注：

50个典型城市分别为：北京、上海、广州、深圳、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、唐山、锦州、牡丹江、无锡、温州、蚌埠、赣州、烟台、洛阳、宜昌、湛江、韶关、桂林、三亚、大理。其中一线城市4个、二线城市31个、三线城市15个。执笔人：上海易居房地产研究院研究员赖勤